天津樓市:銷售蹲守截客、新房折上再折二手房庫存壓頂

2020年12月14日 09:44
來源:每日經濟新聞
“現在我身上還有幾百萬任務沒有完成,靠蹲守還多少有點用。”當記者踏出和平翰林公館的售樓處時,一名略有些靦腆的小伙子叫住了記者說:“來我們這里看看吧,我們樓盤各方面質量也很好。”
據該小伙子介紹,其是在售樓處外截訪競品客源的,每天在別家售樓處外等待,希望能攬來幾單生意。
毋庸諱言,一段時間以來,天津樓市呈現出了低迷的狀態。幾日前,中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組發布報告《中國住房大數據分析報告(2020)——城市房價預警與房企品牌價值測度》顯示,截至今年10月,天津相較2017年3月最高房價時點,跌幅已高達21.8%。
據國家統計局數據,2020年1~10月,天津新建商品住宅數據稍好,有4個月環比價格下降,6個月維持了漲幅均不超過1%的微漲。
二手房的情況也并不樂觀。國家統計局數據顯示,1~10月期間,天津成交價同比連續10月下降,環比也僅有1個月的時間維持了原價,其余都在下降。
那么,近來天津樓市運行究竟如何?近日,《每日經濟新聞》記者連續走訪了天津市多個區,從多個維度呈現其現階段真實現狀。
銷售蹲守售樓處截客
售樓處冷清、價格折上再折、銷售人員蹲守截客……似乎已是現階段天津新房市場一個真實寫照。這種冷寂在新房價格也已有反映。國家統計局數據顯示,2020年1~10月,天津新房價格同比幾乎沒有變動,上漲幅度最高為6月的0.6%,下跌最高則為2月和10月的-0.4%。
記者幾日前實地走訪了天津市幾個區。在天津市內的和平區和平翰林公館外,發生了文章開頭的那一幕。而截客在行業內算得上是大忌,銷售人員因為截客大打出手的案例并不鮮見。
然而為了完成背負的幾百萬業績,銷售人員不惜冒著風險,蹲守在競品售樓處外,希望能攬來幾單生意。
在離天津核心區稍遠位置的北辰區,記者來到了該區的新城悅風華售樓處,這里并不熱鬧,簡單登記后等了一會才有銷售人員到來。銷售人員介紹,這里優惠過后的銷售均價大約在15000元/平方米。“這套106平方米的戶型總價是184萬元,現在有9折疊加2%的限時優惠,優惠過后總價是162萬元。”
該項目是此處的一個大盤,前期已有開發完的社區,當記者詢問先期開發項目的價格時,銷售人員大方地表示:“現在的房價確實沒有2017年高了,直接一點說,如果今天這里坐滿了人,我們是不會給您優惠的。”
河東區情況也是類似。記者來到了該區的路勁太陽城,其銷售人員表示,98平方米的戶型總價在265萬~275萬元,單價約27000元/平方米。
相較同社區之前已開發完成的房源,路勁太陽城當前的售價和2017年比也是微降的。
“現在肯定不能和當年高點的時候比,不過您能看出來天津的房價現在已經到了穩定的時候了,甚至可以說馬上觸底了,所以您現在買還是很合適的,并且我們這里離天津站特別近,很多外地落戶的人員在北京上班都會選擇我們這里。”該銷售人員表示。
銷售人員們口中的高點便是2017年天津樓市火熱期,彼時的一房難求與現在的冷寂形成了鮮明對比。
據《每日經濟新聞》此前報道,2017年天津市武清區某項目開盤現場,售樓大廳內人頭攢動,氣氛火熱,項目沙盤周邊圍滿了人。一名購房者因為沒有選到心儀房屋而埋怨道:“咱們這不就是過來搶剩飯的嗎”,另一位與他同行的購房者自我安慰地說:“能搶到剩飯就不錯了。”
打折仍拼不上銷冠的樓盤
在新房市場相對冷寂大環境下,即便有核心地段、優勢學區加持,仍拼不上銷冠。
在海河沿岸的河東區,剛開盤不久的中海城市廣場夸耀著自己盡攬海河的地理位置,不過這里的銷售人員習慣于一口價的報價方式,108平方米的戶型直接報價455萬,不像別處一樣會為購房人細致地計算出首付、貸款和月供。
售樓處外,該項目自豪地張貼著自己在1~9月中成為銷冠的廣告。
位于銷售榜第二位的則是和平翰林公館,該項目特意在名稱前加上了“和平”二字,足見所在區域對該項目的重要程度。
天津優質的教育資源很多都集中在和平區,天津實驗小學、和平區中心小學、昆鵬小學、逸陽小學等都在和平區。
“我們這里最大的優勢就是有學區。”和平翰林公館的銷售人員告訴記者。
今年7月15日,和平翰林公館官方微信宣布該項目屬實驗小學學區:“項目正式劃入天津市實驗小學學區,產品教育價值再度提升。”
和平翰林公館作為50年產權的商業類項目,其銷售人員表示可以“正常落戶和帶學區”,100平方米左右的戶型總價在580萬元以上,同樣,也是一口價的報價方式。不過銷售人員表示能夠給一定的折扣:“折扣幅度還要向老板申請。”
而不遠處的和平印項目,同樣也是商業類新盤,賣點則是對應的和平中心小學,均價為53000元/平方米左右。“我們這里周圍的學區房甚至比我們的價格還要高,您花那么多錢買個老破小,還不如在我們這里買個精裝修的新房。”其銷售人員說,“這是我們公司收購別家的項目打造的樓盤,收購之初談的條件就是對應學區。”
而同樣是在和平區,同樣是商業類項目,如果不能落戶也無學區優勢,價格便會大打折扣。貝殼找房的數據顯示,距離不遠處的天津中心二手房均價僅有16000/平方米。
“二手房天量庫存壓頂”
國家統計局數據顯示,天津二手房價格2020年以來已經連續10個月同比下降,自5月以來每月同比降幅都在4%以上。
陳曜2018年時在南開區購買了一套100多平方米的住宅,他告訴記者:“當時的價格是每平方米4.88萬元,現在按照市場價,房子差不多降了100萬元了。”
不過他把房子貶值的原因歸咎于開發商,“我們的開發商是天津本地的,最近應該是整體資金狀況出了問題,我們小區不僅延期交付,承諾的門禁系統也沒有,排水設施也沒有修好,小區旁邊還留著一個大坑。”
據陳曜介紹,其在紅橋區還有一套房子,是2014年買的,到今天價格幾乎沒有變動。
一位長期關注天津樓市的人士在其社交平臺上勸誡剛需購房者時稱,天津二手房,僅貝殼展示的已超10萬套,日成交量僅百套左右,天量庫存壓頂,還要受到新房降價打壓,要消化到猴年馬月?
其還表示,在這樣的情況下:“房主興趣普遍不高,剛需該看還得抓緊看,現在買好過明年開春買。”
對于未來樓市走向,他同記者在采訪時遇到的銷售人員一樣,均對新政策抱有很高的預期。“目前市場預期將有新政策要出臺托底,就看年底還是明年初了。”
冷清波及土地市場市場的冷清也傳至土地市場。據克而瑞的數據,天津上半年成交的純住宅&商住用地是48宗,總成交面積近305萬平方米,土地成交總金額約426億元,三者同比降幅分別達到了52%、56%、43%,且超七成底價成交。上半年僅一宗武清區域地塊溢價率達到40%。
11月,由于武清區域地塊的臨時延期,天津土拍市場出現罕見的0成交。而樂居的統計顯示,2020年前11月,天津累計出讓面積約614萬平方米,累計成交金額735億元。
而今年天津的出讓收入目標是1783億元,也是歷年土地收入預算之最。據《關于天津市2019年預算執行情況和2020年預算草案的報告》顯示,2020年天津土地出讓預算收入1783億元,同比增長31%。
可供比對的是,2019年天津土地出讓收入目標是1387億元,實際完成1361億元,已經刷新歷史紀錄;2018年是1065億元,2017年是736億元。
不過,12月天津土地市場將迎來大規模出讓。從天津市此前公布的土地出讓計劃表看,待出讓住宅、商業及教育用地28宗,土地總面積近169萬平方米,建筑體量超287萬平方米,起始總價超177億元。但即使所有掛牌地塊均順利成交,天津的年度土地出讓金也只有沖擊千億大關的可能,距離預期仍有十分大的差距。
與此同時,今年天津房地產投資略有下降。天津統計局數據顯示,1~10月,天津全市房地產開發投資下降5.0%。
《每日經濟新聞》記者在采訪中了解到,銷售人員和市場人士似乎均在期待限購放松政策的到來。
2020年11月,有小道消息稱天津即將放松限購,外省人即將可以通過“重點支持人員”的方式直接購房。消息一出市場即暗潮涌動。
雖然該消息立即遭到了天津官方的否認,但是仍舊無法杜絕市場對其的期待。就在《每日經濟新聞》記者上一次走訪天津的時候,仍有銷售人員說:“如果沒有辦理天津戶口就不用辦啦,天津馬上就要放松限購了。”
事實上天津作為直轄市,落戶門檻已經相對較低。早在2018年,天津就正式推出“海河英才”行動計劃,意在“天下才天津用”,實現“聚天下英才而用之”。
根據相關媒體統計數據,“海河英才”行動計劃實施以來,截至2020年10月底累計引進32.8萬人,平均年齡32歲,其中戰略性新興產業從業人員8.2萬人。
如今在天津,仍舊有很多機構以“代辦天津戶口”為業。在天津一處地產中介門店,其經紀人員熱情地向記者介紹代辦的好處:“我們幫您辦能夠保證一次通過,您自己申請還可能通不過,影響您后續繼續辦理。”
不過,即便是在這種相對寬松的落戶政策刺激下,天津今年樓市依舊低迷。
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